¿Qué consecuencias tiene la publicidad del Registro de la Propiedad?
A todos los efectos del inmueble el inscrito es considerado como dueño del inmueble y poseedor del mismo.
En cuanto a la propiedad, la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, según establece el artículo 129 de la Ley Hipotecaria.
La inscripción del dominio esta protegida, ya que quien pretende ejercitar una acción contradictoria del dominio o del derecho real inscrito necesariamente al mismo tiempo o con anterioridad debe pedir la nulidad o cancelación de la inscripción (párrafo 2º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro de la Propiedad. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento (párrafo 3º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria).
En su consecuencia, es suficiente para el titular registral con acreditar en el proceso correspondiente la vigencia de la inscripción practicada, mientras que la parte que impugna la titularidad, debe probar su titularidad, en virtud del principio de inversión de la carga de la prueba que obliga a los que contradicen los asientos del Registro de la Propiedad a demostrar la inexactitud.
En cuanto a la posesión las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente, según establece el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a las causas de oposición estas reguladas en el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que se refiere a los casos previstos en el número 7, apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
Las causas de oposición son del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:
- 1º Falsedad de la certificación del Registro de la Propiedad u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
- 2º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
- 3º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
- 4º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.