La presunción conforme al Registro y la usucapión
El fenómeno de la prescripción supone la adquisición o la pérdida de un derecho por el mero transcurso del tiempo. Este instituto jurídico se encuentra regulado en el artículo 1930 y siguientes del Código Civil junto con las disposiciones establecidas en la Ley Hipotecaria, principalmente el artículo 35 y 36 de dicha Ley. Cuando hablamos de la prescripción en relación con el Registro de la Propiedad hay que tener en cuenta que, tanto la legislación como la doctrina, buscan crear un espacio equilibrado entre ambas figuras para no alterar la seguridad jurídica.
La prescripción, en nuestro Derecho Civil puede ser extintiva o adquisitiva (usucapión), a continuación, expondremos las notas características de cada tipo:
Prescripción extintiva: La prescripción extintiva también conocida como prescripción liberatoria, implica la pérdida del ejercicio de un derecho cuando el titular del mismo no lo haya ejercitado dentro del plazo legal establecido. El fundamento de esta prescripción radica en la necesidad de acotar el marco temporal en el que se puede ejercitar una acción, debido a que el deudor o la persona sobre la que se pudiera interponer dicha acción no puede quedar expuesto al ejercicio de la misma durante toda su vida, por ello, es necesario delimitar el espacio temporal transcurrido el cual, el titular de la acción perderá el derecho a poder ejercitarla.
Prescripción adquisitiva: Dentro del tema que estamos abarcando, la prescripción adquisitiva es la que mayor importancia tiene. Este fenómeno es conocido por la doctrina con el nombre de usucapión e implica la adquisición de un derecho cuando se cumplan los requisitos establecidos para ello. El fundamento que explica esta figura jurídica lo encontramos en la función social que cumple la propiedad, entendiendo que, transcurrido el tiempo establecido, el propietario puede perder su derecho cuando haya permitido la posesión del mismo por parte de otro sujeto. Dentro de la prescripción adquisitiva podemos diferenciar dos supuestos:
a) Usucapión ordinaria, se da en aquellos casos en los que el poseedor cuenta con justo título por el que adquirió el derecho y buena fe, que se materializa en el hecho de no saber que él no es el auténtico propietario. Por otro lado, siguiendo lo establecido en el artículo 1941 del Código Civil, la posesión tendrá que realizarse en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
b) Usucapión extraordinaria, es aquella que se aplica en los casos en los que no concurre ni justo título ni buena fe, pudiendo adquirir igualmente la propiedad por el mero transcurso del tiempo, pero con la diferencia de que los plazos aumentan considerablemente en estos supuestos.
Junto con los diferentes tipos de prescripción que hemos mencionado es necesario analizar las relaciones existentes entre este instituto jurídico y el Registro de la Propiedad, pudiendo diferenciar la usucapión que opera a favor del Registro (secundum tabulas) y la que opera en contra del mismo (contra tabulas).
- Secundum tabulas. Este tipo de usucapión opera a favor del Registro de la Propiedad y se da en aquellos casos en los que el poseedor de la cosa figura como titular registral, pero no es el auténtico propietario. Este fenómeno se encuentra regulado en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria estableciendo que: “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.
- Contra tabulas. La usucapión contra tabulas opera en contra del Registro de la Propiedad y su regulación la encontramos en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria. A diferencia del supuesto anterior, en estos casos el poseedor de una cosa lo hace sin ser el titular registral y sin ser el propietario. En el estudio de la usucapión contra tabulas es necesario tener en cuenta lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1, núm. 916/2011, 21-01-2014, por la que se establece la prevalencia del artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente al artículo 1949 del Código Civil, siendo derogado este último.